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房地產的這些趨勢表明 未來已無炒房致富的可能

樓主:澳杰移民出國咨詢 時間:2019-09-25 21:47:18

福樂園

這些天,樓市還算平靜,畢竟開大會了。

但綜合這些天的一些信息,我們依然能感受到樓市在變化,而且在加速變化。

一、 未來蓋的大多數房子將只能用來住

還記得共有產權房嗎?作為最新版本的保障性產權住房,融360說房君認為共有產權房被認為是解決房住不炒的終極方案。

共有產權房有三大有點:

1、封閉管理,永遠不能轉化為商品房

這一點,走得最快的北京已經明確了,其他城市也應該按照這個路數來。

相比之前的經適房和自住房可以轉商品房,共有產權房的邊界十分清晰,完全是一個獨立的市場,所有房源都將在這個市場內循環,不會成為炒房客手中的投資品,成為滿足居住需求的消費品。

2、滿足大家對擁有住房的渴望

中國人對買房有一種天然的執念,購買共有產權房,能擁有一定比例(50%以上)的產權和100%的使用權。這在當今房價水平下,已經是了不起的創新。

共有產權房正在北京、上海、廣州等居住需求強烈的城市展開,其效果就好比將房價上漲最核心的動力給停了。當剛需買到共有產權房時,那些打算換房的人就不好賣手中的老破小了,老破小不好出售,他們的換房需求也不好繼續……

除了共有產權房,租房則是更為務實的選擇。

“務實”有兩層意思,一是數量更多,供應能跟得上,政府不需要花費太多投入,只需要充分利用存量房市場,并讓大家按規則行事即可。二是從租房者的角度來說,租賃房源數量足夠多,租房享受的福利也越來越多,而且租房的門檻更低,隨著信用租房時代的到來,租房的體驗也會逐步改善,行業性的頑疾將得到根治。

即使是普通商品房,也逐漸向剛需,向“住”靠攏,梳理今年以來北京出讓的宅地,全是“限價限售限戶型”。開發商售價有上限,項目7成以上的戶型需小于90平米,購房者取得產證5年內不能賣。

一線城市居住需求最強烈,但它們同樣有自己的優勢,那就是對房地產的依賴最低。它們要帶頭讓房地產真正回歸“住”。

二、REITs助推租房飛速發展

租房市場要想長遠發展下去,就必須引入REITs(房地產信托投資基金,一種重要的房地產證券化的手段)。

而在10月份, 已經有兩家公司試水“REITs”,分別是長租公寓品牌新派公寓和央企保利地產。特別是后者,是國內首單以開發商自持租賃住房作為基礎資產的REITs。

REITs,說白了就是他們運營租賃項目,普通人參股,大家一塊分享房屋升值和租金收益。

租房運營的三大難題就在于租金無法覆蓋成本、大量資金沉淀和投資回報周期長。而REITs則很好地解決了這三大難題。

對于運營方來說,他們有了足夠的錢來支持長期運營;對于普通人來說,可以獲得穩定長期的收益,這是一種低門檻的參與房地產投資的方式。

REITs的重要性是不言而喻的。它的根本性作用在于為房地產行業由傳統的“開發銷售”模式轉變為“長期運營”模式提供資金支持。

三、房地產造富神話被終結

當剛需被租房和共有產權房接走,房地產的換手率越來越低,房貸門檻越來越高之時,投資炒房造福的神話也將被終結。

當前的房地產調控已經是全方位的,房企該蓋什么房子,購房者能買什么房子,有多少人能買到房子,能貸到多少錢,買到房子多久能換新房子,一切均可控。

房地產經過多年發展,現如今購房資金已經發生較大變化,過去是“自己攢3成首付+7成房貸”,現在則是“賣房所得資金+少量房貸”。這種變化有兩個原因,一是改善需求占據主導;二是政策抬高了房貸門檻。

雖然購房能力并沒有下滑,但“老房換新房”的置換需求占據主導卻代表了一種新趨勢:大家買房越來越理性,持有時間也會越來越長,買房越來越是為了資產配置。

未來能買房的人,必定都是準備好的人,而非短線“快進快出”的炒房者。

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